第一节 房屋维修技术与维修管理概述
一、房屋维修的概念与特点
(一)房屋维修的概念
房屋维修有广义和狭义之分。狭义的房屋维修仅指对房屋的养护和修缮；广义的房屋维修则包括对房屋的养护、修缮和改建。房屋竣工使用后，由于自然、使用、生物、地理和灾害等因素的影响而造成不断损坏，为了全面或部分地恢复房屋失去的使用功能，防止、减少和控制其破损的程度，就必须要对房屋进行维护、修缮和改建。 （二）物业管理企业房屋维修的特点 1.生产和流通的双重性 2.经营和服务的双重性 3.广泛性和分散性 4.具有技术性 5.具有技术性
二、房屋维修管理的概念与特点 （一）房屋维修管理的概念
房屋维修管理是指物业管理企业按照一定的科学管理程序和制度及一定的维修技术管理要求，对企业所经营管理的房产进行日常维护修缮技术管理。它包括房屋日常质量安全检查的质量管理、房屋维修的施工管理和房屋维修的行政管理。 （二）房屋维修管理的特点 1.复杂性 2.计划性 3.技术要求高
三、房屋维修管理的内容 （一）房屋维修计划管理 （二）房屋维修技术管理 （三）房屋维修质量管理 （四）房屋维修施工管理 （五）房屋维修资金管理 四、房屋维修工程
（一）房屋维修工程的分类 1.小修工程 2.中修工程 3.大修工程 4.翻修工程 5.综合维修工程
（二）房屋的日常养护的程序及考核指标 1、日常养护的一般程序 工作程序如下： 项目收集 计划编制 任务落实
2、日常养护的一般内容 a、地基基础的养护
b.墙台面及吊顶工程的养护 c.门窗工程的养护 d.屋面工程的养护 3、考核指标 a.定额指标
定额指标可以包括人工定额、材料消耗定额等。它要求：①小修养护工人的劳动效率要100％达到或超过人工定额；②材料消耗要不超过或低于材料消耗定额。 b.经费指标
房屋租金和按规定提取的修理费是房屋日常维护的资金来源对房屋日常小修养护经费的使用，应实行包干使用，亏损不补，节余留用的办法。 c.服务指标
服务指标可以通过以下三个指标来评价：⑴走访查房率：是指按月（季）走访查房户数与辖区内住户总户数之比。②养护计划率：是指当月完成属于计划内项目户次数与当月养护计划安排的户次数之比，一般要求达到80％以上。③养护及时率：是指当月完成的小修养护次数与当月全部报修中应修的户次数之比，一般要求达到99％以上。 d.安全指标
安全指标是房屋维修养护工作的首要指标，为了确保住户和生产安全，建设部已规定年职工负伤事故频率必须小于千分之三。
第二节 房屋完损等级评定
一、房屋完损等级评定方法
1.钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构等房屋的完损等级的评定方法 2.其他结构房屋完损等级评定方法 3.房屋完损等级评定的要求 4.房屋完损等级评定的基本做法 二、房屋维修工程经济技术指标
1.房屋完好率 2.年房屋完好增长率 3.房屋维修工程量 4.维修人员劳动生产率
5.大、中修工程质量合格品率 6.维修工程成本降低率 7.年职工负伤事故频率
8.小修养护及时率 9.房屋租金收缴率 10.租金用于房屋维修率 11.流动资金占用率
12.机械设备完好率
第三节 危险房屋的查勘及鉴定
一、危险房屋概述 （一）危险房屋的概念
1.危险房屋（简称危房）是指结构已严重损坏，或承重构件已属危险构件，随时可能丧失稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。 （二）危险房屋的分类
1.整栋危房 2.局部危房 3.“危险点”房 （三）危险房的查勘 二、危险房的鉴定
（一）危险房屋的鉴定程序
房屋危险性鉴定应依次按下列程序进行：
1 受理委托：根据委托人要求，确定房屋危险性鉴定内容和范围； 2 初始调查：收集调查和分析房屋原始资料，并进行现场查勘；
3 检测调查：对房屋现状进行现场检测，必要时，采用仪器测试和结构验算；
4 鉴定评级：对调查、查勘、检测、验算的数据资料进行全面分析，综合评定，确定其危险等级；
5 处理建议：对被鉴定的房屋，应提出原则性的处理建议； 6 出具报告：报告式样应符合附录A的规定。
（二）评定方法
1 综合评定应按三层次进行。
2 第一层次应为构件危险性鉴定，其等级评定应分为危险构件（Td）和非危险构件（Fd）两类。
3 第二层次应为房屋组成部分（地基基础、上部承重结构、维护结构）危险性鉴定，其等级评定应分为a、b、c、d四等级。
4 第三层次应为房屋危险性鉴定，其等级评定应分为A、B、C、D四等级。 （三）单个构件的划分应符合下列规定： 1 基础
1）独立柱基：以一根柱的单个基础为一构件；
2）条形基础：以一个自然间一轴线单面长度为一构件； 3）板式基础：以一个自然间的面积为一构件。
2 墙体：以一个计算高度、一个自然间的一面为一构件。 3 柱：以一个计算高度、一根为一构件。
4 梁、檀条、搁栅等：以一个跨度、一根为一构件。
5 板：以一个自然间面积为一构件；预制板以一块为一构件。 6 屋架、桁架等：以一榀为一构件。 三、危险房屋的处理 （一）观察使用 （二）处理使用 （三）停止使用 （四）整体拆除
第四节 房屋维修工程管理
一、维修工程施工方案的制定 （一）确定维修工程施工流向 （二）确定施工顺序
1、必须满足施工工艺的要求
2、施工顺序应与施工方法和施工机械一致
3、应考虑施工组织顺序的安排 4、应考虑施工质量的要求 5、应考虑自然条件的影响 6、应考虑施工安全的要求 （三）确定施工方法和选择施工机械 1、确定施工方法应遵守的原则 2、确定施工方法的重点 二、维修工程施工 （一）施工准备 （二）施工调度 （三）施工现场管理
第二章 钢筋混凝土结构的维修
第一节 钢筋混凝土结构的裂缝
一、混凝土裂缝的原因
1、由于水泥的水化热温升与混凝土表面温差产生的裂缝。
这种裂缝一般出现在浇灌后三~五天。有的工程为了提高前期强度而增加水泥含量又没有考虑到外界气温高和气候干燥、热胀冷缩等环境条件，又未注意养护，结果混凝土表面与内部产生较大的温度差，造成其内外变形的不一致，出现温差裂缝。
2、混凝土干缩和外界温度变化引起的裂缝。
这种裂缝主要发生于水灰比过大和混凝土结硬过程中表面温度变化很大的情况。此类裂缝又可分为：混凝土的泌水作用、水泥浆的收缩、水份的逸出等。
⑴混凝土的泌水作用 震捣不密实的混凝土，其内部水份的逸出会受到大骨料的阻滞，在骨料周围形成水囊，当混凝土干燥后，造成深部的微裂缝，其微裂缝存在于水泥浆和骨料的结合面上，即所谓的“结合缝”，结合缝同时可由水泥浆的收缩产生。
⑵水泥浆的收缩
水泥浆在硬化过程中，水份的蒸发，使混凝土产生塑性收缩，由于砂浆的收缩受到粗骨料的限制，导致在结合面上产生微裂缝。同时，混凝土中的水份不断蒸发，空隙水中的毛细管表面张力产生变化，使毛细管出现裂缝。
⑶水份的逸出等
混凝土的干缩主要是由混凝土中的变化而引起的，当混凝土长期在水中硬化时，会产生微小的膨胀；当混凝土在空气中硬化时，混凝土中的水份会逐渐逸出蒸发，使水泥石中的凝胶体逐渐干燥而产生收缩，从而引起混凝土的干缩裂缝，混凝土用水量的大小是决定干缩大小的最主要因素，混凝土的水灰比越大，干缩率越大，亦即在水灰比相同的条件下，水泥浆含量越多，混凝土的干缩率越大。
⑷温度
混凝土和其它材料一样，也具有热胀冷缩的性质。在混凝土初凝阶段，会产生水化热，使混凝土的温度升高，当温度降低时便会收缩，这种收缩达到一定成度或受到一定约束，如混凝土内部和表面温差较大，特别是气温骤降，混凝土内部产生膨胀，外部收缩，造成其内外变形的不一致，混凝土就会开裂。因此有些
工程施工时为了避免出现此类情况，将大体积混凝土的浇筑改在夜间进行。特别是水利工程中的混凝土重力坝在浇筑时还采用循环水、冷冻混凝土骨料搅拌、分块浇注等方法，来避免出现过大的混凝土内外温度差。
3、在各种意外的外力作用下产生的裂缝。
当混凝土的体积变化受到约束而超过一定程度时就会产生裂缝。如地基夯的不实；地基浸水松软；施工中支撑方法不当；模板刚度不够；拆模时强行敲打等等。钢筋与混凝土的粘结力的大小也是影响混凝土表面是否开裂的因素之一。构件处于恶劣环境使钢筋锈蚀也会产生开裂。
4、施工作业不良产生的的裂缝。 这种裂缝有：
⑴施工时上层钢筋产生沉降，绝大部分出现在浇灌混凝土之后1~2小时左右，裂缝沿着钢筋方向出现，若当时用抹子抹平，一般可以弥补。
⑵骨料未清洗洁净，含土量太多，产生不规则的网状裂缝。 ⑶接缝处的浮浆处理不当而出现裂缝。
⑷木模未浇透水，模板吸水膨胀将梁、柱、板角拉裂。 ⑸预制构件翻转模板施工，受振动过大或因施工面的沙子没有铺平，在构件成型过程中或拆模时受剧烈震动而产生纵向或横向裂缝。
要防止产生裂缝就要针对上述裂缝产生的原因和条件采取措施，对于不同的工程结构应注意：
1、在设计时应适当考虑裂缝出现的可能性，选用适当的原材料配制混凝土使尽可能的减少收缩。注意混凝土在硬化过程中因温度湿度的变化而产生收缩，尽量减少混凝土收缩时遇到的约束。例如在适应结构要求的情况下，以适当间距预留胀缩缝或施工缝。同时注意相邻构件因混凝土收缩互相引起约束作用。正确地选择结构和截面形成，在尺寸变化较大的洞口、转角等部位，要防止因收缩引起的应力集中。
2、使用较小的水灰比。混凝土的水灰比越大，收缩率越大，开裂的可能性也越大。因为水灰比越大，水泥浆越稀，硬化成水泥石后所含凝胶体越多，晶体越少，而干燥收缩主要石凝胶体的干燥收缩所引起的。因而拌制混凝土时尽量减小水灰比，同时在混凝土硬化前加强养护工作来防止开裂现象。
3、 注意温度的变化。在夏季施工时，应尽可能降低混凝土的入仓温度。如施工时气温过高，应加遮盖防止太阳暴晒石子，或采取淋水降温的办法。大体积混凝土采取分块浇灌，并严格按规范要求设置伸缩缝。冬季采用覆盖保护施工，应当在混凝土达到足够强度时再拆模和取走覆盖物。
4、加强养护。养护不良不但会造成裂缝，而且会使混凝土品质下降。因此应加强混凝土保温养护工作，特别时雨天施工，仓面要防雨水冲淋。适当的延长养护时间，使混凝土强度增加，有助于减少裂缝的产生。
5、控制水泥用量。尽可能降低水泥用量，掺用减水剂，改善混凝土和易性。一般情况下，若水灰比不变，则水泥含量越多混凝土的干缩率越大，因为混凝土的干缩主要产生于水泥浆的干缩，水泥越少，混凝土中的骨料对于干缩的制约作用越显著。若同时减少用水量，对于改善干缩，提高混凝土的裂缝性会更为有效。
6、地基木模变形裂缝。支撑模板的地基也必须夯实，以防模板和支撑移动。浇灌混凝土前，宜将木模浇水湿透。
二、混凝土裂缝的修补 （1）表面处理法
1、表面涂刷法
2、环氧浆液粘贴玻璃丝布 3、表面抹灰法 4、表面缝合法 （2）充填密封 1、刚性材料填充法 2、弹性材料填充法 3、刚、弹性材料填充法 （3）压力灌浆法 1、纯水泥浆灌浆法 2、化学灌浆法
第二节 钢筋混凝土结构中钢筋的腐蚀原因分析与处理
一、钢筋的腐蚀
（一）钢筋腐蚀的必要条件 1、钢筋表面钝化膜遭到破坏 2、必须具备水和氧气 3、必须产生电位差
（二）钢筋腐蚀的主要原因
1、由于混凝土不密实或有裂缝存在造成钢筋的腐蚀
2、由于混凝土碳化和侵蚀性气体、介质的侵入、造成钢筋的腐蚀 3、由于混凝土内掺加氯盐造成钢筋的腐蚀 4、由于高强度钢筋导致的应力腐蚀 5、由于杂散电流导致钢筋的腐蚀 二、钢筋腐蚀的预防措施
1、组织腐蚀介质和水（汽）、氧等侵入混凝土内
2、对于室内有侵蚀性气体、粉尘等介质或相对湿度较大的住所，则应采取加强通风措施
3、浇筑钢筋混凝土结构，应严格按施工规范控制氯盐用量，对禁止使用氯盐的结构则绝不使用
4、在浇筑混凝土内加入适量的缓蚀剂 5、防止杂散电流的腐蚀
6、防止高轻度钢丝的应力腐蚀和脆性断裂
第三节 混凝土的缺陷、腐蚀原因分析与处理
一、混凝土缺陷和腐蚀
（一）混凝土缺陷及产生的原因 1、蜂窝
（1）配合比计量不准，砂石级配不好； （2）搅拌不匀；
（3）模板漏浆； （4）振捣不够或漏振；
（5）一次浇捣混土太厚，分层不清，混凝土交接不清，振捣质量无法掌握； （6）自由倾落高度超过规定，混凝土离析、石子赶堆； （7）振捣器损坏，或监时断电造成漏振； （8）振捣时间不充分，气泡未排除。 2、麻面
（1）同“蜂窝”原因；
（2）模板清理不净，或拆模过早，模板粘连； （3）脱模剂涂刷不匀或漏刷；
（4）木模未浇水湿润，混凝土表面脱水，起粉；
（5）浇注时间过长，模板上挂灰过多不及时清理，造成面层不密实； （6）振捣时间不充分，气泡未排除。 3、孔洞
（1）同蜂窝原因；
（2）钢筋太密，混凝土骨料太粗，不易下灰，不易振捣； （3）洞口、坑底模板无排气口，混凝土内有气囊。 4、露筋
（1）同“蜂窝”原因；
（2）钢筋骨架加工不准，顶贴模板； （3）缺保护层垫块； （4）钢筋过密；
（5）无钢筋定位措施、钢筋位移贴模。 5、烂根
（1）模板根部缝隙堵塞不严漏浆；
（2）浇注前未下同混凝土配合比成份相同的无石子砂浆； （3）混凝土和易性差，水灰比过大石子沉底；
（4）浇注高度过高，混凝土集中一处下料，混凝土高析或石子赶堆； （5）振捣不实；
（6）模内清理不净、湿润不好。 6、缺棱掉角
（1）模板设计未考虑防止拆模掉角因素；
（2）木模未提前湿润，浇注后木模膨胀造成混凝土角拉裂； （3）模板缝不严，漏浆；
（4）模板未涂刷隔离剂或涂刷不佳，造成拆模粘连； （5）拆模过早过猛，拆模方法及程序不当； （6）养护不好。
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